距离王婷婷发布金融支持房地产的“三支箭”已经过去半年，房地产行业融资边际改善有限，但真正受益的房地产企业，尤其是民营房地产企业，还是少数。近期个别民营房企融资情况略有好转。今年在北京和杭州幸运拿地的上海民营房企大华和新城控股(601155。SH)，示范房企之一，已成功获得超过10亿元的新增融资。6月16日，海通-大华商用物业资产支持专项计划在上交所成功成立，这是今年国内首只民营房企CMBS(商用物业抵押贷款)产品。界面新闻了解到，该专项计划发行规模为16.03亿元，发行期限为18年(3+3+3+3+3+3)。其中，优先级A级规模为12.816亿元，票面利率为4.80%；优先级B规模3.204亿元，票面利率5.9%。该产品的计划管理人为海通资管，监管银行为浦发银行，资产评估机构为世联评估。“本次专项计划的成功发行，将进一步帮助大华集团拓宽融资渠道，探索创新产品，降低融资利率，赢得资本市场和投资者的认可。”大华集团表示。界面消息称，大华集团专项计划以位于上海浦东新区、宝山区、徐汇区、青浦区的11个商业项目，共计约24万平方米的商业物业作为抵押，以这些商业项目未来运营所获得的租金收入和其他收入作为第一还款来源，保证资产支持证券本息的偿还。以上商业项目由大华集团及其商业公司开发运营，主要涵盖超市、公寓、酒店、餐饮、零售、办公等业态，综合入住率保持较高水平。一位接近大华集团的人士告诉界面新闻，16亿元的规模并不算多。以前是30亿，50亿。“16亿总比没有强。”大华有发行社区商业CMBS的经验。2018年9月，大华成功发行支持社区商业资产专项计划，规模20亿元，也是全国首个以社区商业为底层资产的CMBS项目。除了大华集团，近期成功获得融资的民营房企还有新城控股。前两天，新城控股也收到了融资的好消息。2023年第一期，公司向专业投资者公开发行公司债券完成簿记发行，发行总规模11亿元。有两种类型的公司债券。其中，“23新城01”发行规模4亿元，期限3年，发行利率4.5%；“23新城02”发行规模为7亿元，期限为2年，发行利率为6.3%。新城的融资方式和大华不一样。是美的地产、碧桂园、新希望地产等民营房企之前也采用过的发债融资方式，即“中央地方合作”增信。据界面消息，新城控股此次发行公司债，是由中证金融、地方担保公司、证券公司等多家机构以“中央-地方合作”增加信用保护工具的新模式共同打造，也是江苏第一单、全国第五家房企。民营房企融资有望继续破冰。钟君集团今年第二期中期票据也在进行中，规模为15亿元。“整体金额30亿元。之前发了一笔15亿，现在是第二笔15亿。我还在努力。”今年1月18日，钟君集团发布公告称，旗下厦门钟君集团有限公司成功发行2023年第一期中期票据，规模15亿元，期限3年，发行利率4.1%。本期中期票据由中债增全额无条件不可撤销担保。本次中期票据的发行是继龙湖、新城、美的之后，钟君第九家获得“中债增”担保发债的民营房企。虽然房企近期获得了新的融资，但整体来看，民营房企的融资渠道还是非常有限的。即使信贷融资、债券融资、股权融资这“三支箭”已经射出半年，真正触及到融资效益的中小民营房企并不多。中指院监测数据显示，2023年1-5月，信用债、海外债、信托、ABS等渠道发行规模仍在下降，尤其是信托等非标渠道，发行规模持续下降。具体来看，房地产行业信用债融资1947.2亿元，同比下降4.5%；海外债务同比下降22.5%；信托融资同比下降65.4%；ABS融资同比下降15.2%。这意味着投资者对房地产行业的风险仍有担忧和考虑，大部分投资者仍在观察销售市场的复苏进度。“由于当前销售市场的结构性回暖，投资者对房企尤其是民营房企发债的要求依然存在，民营房企发债的范围依然较为有限。“在目前楼市销售低迷的背景下，绝大多数民营房企仍在等待融资的暖风。